حذر خبراء اقتصاديين من مواجهة مصر فقاعة عقارية تهدّد اقتصادها بالكامل، وهي أزمة مشابهة لأزمة الرهن العقاري التي أصابت دول عديدة، أبرزها أمريكا خلال عامي 2007-2008، خاصة بعد التدخل الحكومي في السوق العقاري من خلال الإسكان الاجتماعي، مشيرين إلى تصاعد أسعار العقارات السريع، ووفرة العرض، وقلة الطلب الحادث في السوق حاليا.
ويدفعنا ارتفاع الأسعار المستمر إلى التساؤل عن سبب الأزمة، وهل يشهد سوق العقارات في مصر “فقاعة عقارية” تنتظر انفجارا حادا، يهبط بسوق العقارات لخسائر واسعة؟ وكيف يمكن التأكّد أن ما يحدث لا يمثّل تهديدا للمستثمرين في مجال العقارات، وحال كونه تهديدا كيف يمكن مواجهته؟
ما الفقاعة العقارية؟
يستخدم المتخصصون مصطلح الفقاعة العقارية أو فقاعة الإسكان عند ازدياد أسعار العقارات بشكل كبير، بعد زيادة الطلب والمضاربات، وعند نقطة ما من زيادة المعروض وارتفاع السعر يقلّ الطلب أو يثبت في حين ما زال العرض في زيادة مستمرة، ما يتسبّب في الانخفاض المفاجئ والحاد في الأسعار، وانفجار الفقاعة العقارية.
ويصعب اكتشاف الفقاعة العقارية، فيما يرى خبراء أن كثير من صفاتها تنطبق على سوق العقارات في مصر، إذ يشهد السوق زيادة كبيرة في العرض، فيما ينخفض الطلب، ورغم ذلك نجد زيادات كبيرة في أسعار العقارات.
على الرغم من عدم وجود تقارير رسمية بشأن وضع سوق العقارات في مصر إلا أن الصحفية منال لاشين نقلت عن طارق عامر محافظ البنك المركزي، تحذيره من حدوث فقاعة عقارية في مصر.
تحذيرات البنك المركزي
وقالت لاشين في مقال لها بعنوان “سوق العقارات على صفيح ساخن”: “إن محافظ البنك المركزي قال خلال اجتماع غير معلن مع مدير إدارات المخاطر في كل بنوك مصر عن الاستثمار العقاري: خلو بالكو كويس من قروض العقارات الآن، احنا مش عايزين فقاعة عقارية تؤثر على البنوك ومراكزها وقوته”.
وأضافت لاشين في مقالتها المنشورة يوليو الماضي: “إن تصريحات عامر أثارت قلق لدى أغلب البنوك التي اعتبرتها مؤدية لوقف تمويل المطورين العقاريين ما يضر أبلغ الضرر بالعاصمة الإدارية الجديدة في مقتل”.
وهنا تدخل نائب المحافظ جمال نجم الذي أدلى بتصريحات صحفية نفى فيها أن المركزي أصدر تعليمات بوقف تمويل التطوير العقاري، مؤكّدا عدم وجود فقاعة عقارية.
انفجار الفقاعة
وفي السياق ذاته، اتّفق سميح ساويرس، رئيس شركة أوراسكوم القابضة للفنادق والتنمية، مع تحذيرات عامر، مؤكدا أن مصر سوف تشهد أزمة في قطاع العقارات، محذرا من انفجار “فقاعة عقارية” خلال السنوات الثلاث.
وأرجع ساويرس في تصريح له أسباب الأزمة لمنافسة الحكومة للقطاع الخاص في القطاع العقاري، مشيرا إلى أن مصر تتصدّر المركز الأول على مستوى العالم في وحدات الإسكان المغلقة وغير المستغلة، بسبب اتجاه شريحة كبيرة من الأفراد إلى الاستثمار فيها.
وكانت وزارة الإسكان أعلنت سعيها الانتهاء من بناء مليون وحدة إسكان اجتماعي قبل حلول عام 2018، كان الرئيس عبدالفتاح السيسي طالب بالإسراع في تشييدها.
ارتفاع طبيعي
في مقابل تلك التصريحات، يرى اقتصاديون أن حجم العقارات في مصر أقل بكثير من الطلب، مستبعدين حدوث أزمة، معلّلين ارتفاع الأسعار بأنه طبيعي.
واستبعد باسل محمود شعيرة، عضو بغرفة التطوير العقاري ورئيس القطاع العقاري بشركة بولاريس الدولية للمناطق الصناعية، حدوث فقاعة عقارية بمصر، مشيرا إلى أن ارتفاع الأسعار طبيعي، ومشابه لارتفاع المنتجات الأخرى.
ولفت شعيرة في تصريح له إلى أن ارتفاع أسعار العقارات الحالي ناتج عن ارتفاع تكلفة العناصر المكوّنة للعقار، بدليل عدم ثبات أسعار المشروعات السكنية التي تطرحها الحكومة.
وأكّد شعيرة أن نتائج هذه الارتفاعات ستنحصر في تباطؤ الطلب، وحدوث هدوء نسبي في حركة البيع.
وأضاف: “إن ظاهرة الفقاعة لا ترتبط بالعقارات فحسب، ولكنها تحدث لأي منتج يشهد زيادة غير مبرّرة، حتى إذا حدثت هذه الظاهرة سرعان ما تسقط عند عودة الأسعار لمعدل طبيعي”.
قرارات المركزي
واتفق المهندس فتح الله فوزي، رئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين مع رأي شعيرة، مستبعدا حدوث فقاعة عقارية.
وأشار في تصريح له خلال مشاركته بورشة عمل، نظّمتها لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين يوليو الماضي، إلى وجود قرارات صارمة للبنك المركزي، وقوانين خاصة بالتمويل العقاري والتأجير التمويلي تحمي السوق العقاري من ذلك، أبرزها عدم السماح بتمويل العقار أكثر من مرة.
وأضاف: “إن مصر خالية من المعطيات التي أدّت إلى اندلاع أزمة الرهن العقاري في العديد من الدول، وأشهرها ما حدث في أمريكا خلال العام 2008”.
وأكّد أن الاستثمار العقاري في مصر آمن وجاذب للاستثمار المحلي والأجنبي، مشيرا لوجود زيادة في الطلب على الوحدات العقارية بنحو 15% سنويّا، مستبعدا حدوث ركود في السوق.
وقال: “إن نسبة الأرباح التي حققتها الشركات تصل إلى 20%، وهي لا تسبّب أي مخاوف للشركات، خصوصا أن المعروض يغطي ثلث الطلب.
تباطؤ أم ركود
وكان المركز المصري للدراسات الاقتصادية، عقد أمس الثلاثاء ندوة بعنوان “هل تدخل مصر فقاعة عقارية تهدّد الاقتصاد؟” ضمت عددا من المطورين وخبراء العقارات.
واختلف المشاركون في الندوة حول مستقبل سوق العقارات في مصر، وهل ما يهدده بطء في حركة السوق أم ركود دون أي حركة، إذ اعتبر هشام شكري، رئيس شركة رؤية للتطوير العقاري أن ما يحدث في السوق تباطؤ وليس فقاعة، مشيرا لتكرّر حدوث هذه الظاهرة أكثر من مرة خلال الـ30 عاما الماضية.
فيما أكّد حسين صبور، رئيس شركة الأهلي للتنمية العقارية، حدوث الفقاعة مشدّدا على أن من سيتضرّر منها هي الشركات غير الجادة التي تبيع بالتقسيط في إحدى المناطق الجديدة على ١٥ عاما في حين أن الدولة تطالبها بتسليم الوحدات في أربع سنوات.
أضف تعليق